平成27年以降に父母などから財産の贈与を受けた場合

暦年課税の場合において、平成27年1月1日以降に、直系尊属(父母や祖父母など)から財産の贈与を受けた人(贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の人に限ります。)のその財産に係る贈与税の額は、一般税率ではなく、「特例税率」を適用して計算します。

◎ 贈与税の速算表(特例税率) 【参考】一般税率
基礎控除後の課税価格 特例税率 控除額 一般税率 控除額
200万円以下 10% 10%
200万円超 300万円以下 15% 10万円 15% 10万円
300万円超 400万円以下 20% 25万円
400万円超 600万円以下 20% 30万円 30% 65万円
600万円超 1,000万円以下 30% 90万円 40% 125万円
1,000万円超 1,500万円以下 40% 190万円 45% 175万円
1,500万円超 3,000万円以下 45% 265万円 50% 250万円
3,000万円超 4,500万円以下 50% 415万円 55% 400万円
4,500万円超 55% 640万円

速算表の使用方法は、次のとおりです。
(贈与を受けた財産の価額-基礎控除額)×税率-控除額=税額

「特例税率」の適用を受ける場合で、次の1又は2のいずれかに該当するときは、贈与税の申告書とともに、贈与により財産を取得した人の戸籍の謄本又は抄本その他の書類でその人の氏名、生年月日及びその人が贈与者の直系卑属に該当することを証する書類を提出する必要があります。

1 「特例税率の適用を受ける財産」のみの贈与を受けた場合で、その財産の価額から基礎控除額(110万円)を差し引いた後の金額(課税価格)が300万円を超えるとき

2 「特例税率の適用を受ける財産」と「一般税率の適用を受ける財産」の両方の贈与を受けた場合で、その両方の財産の価額の合計額から基礎控除額(110万円)を差し引いた後の金額(課税価格)※が300万円を超えるとき

タワーマンションを使った相続税の節税に関して

タワーマンションを使った相続税の節税が広がっていますが、国税庁や総務省は、行き過ぎた節税がみられるという理由で、節税に使われやすい高層階への課税を強める新しい仕組みを検討しています。
タワーマンションは、建物容積率と高さ規制の緩和、日影規制除外などの措置で建築可能になった超高層マンションを指すのが一般的。東京の湾岸部から始まって地方都市にも広がっています。マンションは土地と建物から成り立ち、土地価格は国土交通省の「公示地価」で表される。ところが、その土地の相続税評価額は公示地価ではなく、「路線価」で決まります。路線価は、その土地が接する道路に付けられた値段です。その値段に土地の面積をかけて算出するとおおむね公示地価の80%程度になります。また、建物は1平方メートル当たりの標準建築価額から算出された固定資産税評価額が、そのまま相続税評価額になります。高層で住戸が多い大規模タワーマンションほど1戸当たりの土地面積は小さくなり、土地分の相続税評価額は小さくなる。住戸の相続税評価額(=固定資産税評価額)は専有面積が同じなら低層階も高層階も同じなので、高層階の部屋を購入した方が、相続税課税対象の資産を「より圧縮」できます。また賃貸に出した場合、相続税評価額が減額される規定があるため、さらに資産を圧縮できます。現金を相続するよりも、タワーマンションの部屋を相続した方が相続税をはるかに少なくできます。国税庁は、こうした例が税負担の「公平性・平等性」の観点から問題ありと見て、今後監視を強化するようです。

小規模宅地特例 家なき子特例

自宅不動産の内、その敷地となっている土地等については、一定の要件を満たせば、その土地等の評価額が大幅に減額(△80%又は△50%)されます。これを小規模宅地特例の適用といいます。
また、家なき子に係る特例とは被相続人の居住の用に供されていた宅地等で、次の要件を満たす場合に適用される特例を指します。

■被相続人が一人暮らしであること。
被相続人の配偶者、又は、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族(相続放棄が無かったものとした場合における民法上の相続人を指します)がいないこと。

■申告期限まで保有すること。
その宅地等を取得した親族が、その宅地等をその相続税の申告期限まで保有していること。

■マイホームに居住した事がないこと。 
その宅地等を取得した親族が、その相続開始前3年以内に日本国内にある自己又は自己の配偶者の所有に係る家屋(その相続開始直前においてその被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます)に居住した事がないこと。

被相続人の宅地等を取得した者が、自分名義又は自分の配偶者名義の家屋を所有していたとしてもその家屋を賃貸に供しており、自分自身は、別に部屋を借りて居住している場合等は、3つ目の要件である『マイホームに居住した事がないこと』という要件を満たすことが必要です。

相続 納税者が死亡したときの確定申告

年の中途で死亡した人の場合は、相続人が、1月1日から死亡した日までに確定した所得金額及び税額を計算して、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に申告と納税をしなければなりません。これを準確定申告といいます。
準確定申告をする場合には、次の点に注意してください。

(1) 確定申告をしなければならない人が翌年の1月1日から確定申告期限(原則として翌年3月15日)までの間に確定申告書を提出しないで死亡した場合
 この場合の準確定申告の期限は、前年分、本年分とも相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内です。
(2) 相続人が2人以上いる場合
 各相続人が連署により準確定申告書を提出することになります。
 ただし、他の相続人の氏名を付記して各人が別々に提出することもできます。この場合、当該申告書を提出した相続人は、他の相続人に申告した内容を通知しなければならないことになっています。
(3) 準確定申告における所得控除の適用
イ 医療費控除の対象となるのは、死亡の日までに被相続人が支払った医療費であり、死亡後に相続人が支払ったものを被相続人の準確定申告において医療費控除の対象に含めることはできません。
ロ 社会保険料、生命保険料、地震保険料控除等の対象となるのは、死亡の日までに被相続人が支払った保険料等の額です。
ハ 配偶者控除や扶養控除等の適用の有無に関する判定(親族関係やその親族等の1年間の合計所得金額の見積り等)は、死亡の日の現況により行います。
 準確定申告書には、各相続人の氏名、住所、被相続人との続柄などを記入した付表を添付し、納税地の税務署に提出します。

不動産賃貸経営を法人化で相続税対策

不動産のオーナーにとって重要なポイントは相続税の節税及び相続税支払資金の確保です。
相続税は、相続開始後10か月以内に現金納付が原則なので、何もしていないと資産がありながら相続税が支払えない場合があります。法人化で会社を作り、相続税の節税と相続税支払資金の確保を目指すことをお勧めします。

不動産を会社で購入

個人所有の賃貸不動産を法人へ売却し、法人が不動産を保有します。土地を売却すると譲渡所得がかかり多額の納税をすることになるので、土地を譲渡せず法人化をします。賃貸物件の場合、収益を得ているのは建物の方ですのでこれで十分効果があります。不動産賃料収入が法人へ移転されるため、個人の所得税節税効果、それに相続財産が増えない点で相続税節税効果が高い方法とも言えます。しかし、不動産取得税・登録免許税等の実費が発生します。また個人から法人へ譲渡に関しては適正に減価償却がされていれば、税務上の帳簿価格=時価として帳簿価格で移転します。
法人へ建物を売却後、個人は保有し続ける土地を法人へ貸すことになります。「土地の無償返還に関する届出書」をして地代を無償~相当の地代程度までの間で設定します。「土地の無償返還に関する届出書」とは、借地契約において将来借地人が土地を無償で地主に返還することを約束し、地主と連名で所轄の税務署に提出する届出書です。

一括借上方式
賃貸不動産を法人が借り上げる方法です。賃貸不動産の管理業務を行いますが法人が空室のリスクを負いますので、高い管理収入を受け取ることができます。
個人から法人へ不動産の移転は行わないことから比較的簡単に仕組みを作ることができますが、入居者との賃貸借契約を新たに法人との賃貸借契約に締結し直す必要があります。
空室リスクや家賃変動リスク・店子とのトラブルなどは基本的には借上している会社がとることになるので、委託管理会社方式よりかなり会社がとっているリスクが大きくなります。定期修繕なども管理会社に請け負わすことを定めると、大家のリスクは大きく軽減します。

管理委託方式
大家である個人から会社が管理の委託を受ける方式です。
管理を委託されているだけなので管理会社がとっているリスクはそれほどありません。したがって、大家から管理会社へ支払う金額はだいたい店子からもらう金額の10%くらいが限度だと考えられています。
節税効果を高めるために管理料を高く設定するには、実際に多くの管理業務を行うことがポイントですが、管理業務の内容は清掃・代金回収・修繕対応などに限られています。

路線価のない土地では倍率方式で評価

倍率方式で算出する評価額
土地の評価額=固定資産税評価額×倍率

固定資産税評価額の調べ方
  →市町村役場の固定資産税課で閲覧する。
  →固定資産税課から固定資産税評価証明書を発行してもらう。
  →倍率は税務署の『評価倍率表』で確認する。

路線価がつけられていない土地は倍率方式で評価します。固定資産税評価額が基本になります。
おもに地価格差の少ない郊外地や農村宅地の評価に使われています。
この方式は、評価する宅地の固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率をかけて評価額を算出します。
算出するときは、固定資産税評価額と倍率が必要です。

固定資産税評価額は、土地の所在地の市町村役場の固定資産税課へ行って調べます。土地課税台帳の閲覧か、固定資産税評価証明書を入手します。
※固定資産税通知書に記載されている課税標準額とは異なります。
固定資産税にかける評価倍率は、税務署にある評価倍率表を見ればわかります。
農地や山林もほとんど倍率方式で評価します。
農地は、
①純農地 
②中間農地 
③市街地周辺農地 
④市街地農地 
に分類され、このうち純農地と中間農地は倍率方式で算出します。市街地川辺農地は、倍率方式もありますが、宅地比準方式というやり方で算出します。宅地比準方式とは、宅地であるとしたときの価格を倍率方式か路線価方式で算出し、その値段から宅地を造成したときにかかるコストを差し引いて出た数値を評価額とします。

相続放棄と限定承認 被相続人に負債がある場合

もし被相続人の負債が大きく、相続財産を上回る額になるようなら、相続を拒否することもできます。
相続財産はプラスのものだけに限らず、負の遺産もあります。財産だけ相続するという都合のいいことは認められません。財産と一緒に借金も相続しなければなりません。
財産を受けつぐかどうかの判断は、相続人に任されているのです。財産を受けつぐことを「相続承認」といい、財産の受けつぎを拒否することを「相続放棄」といいます。
相統の放棄は相続の開始を知ってから3ヵ月以内に、家庭裁判所に相続権の放棄の申し立てします。受理されたら「相続放棄申述受理証明書」を交付してもらえるので、被相続人の残した借金に対して収り立てを受けた場合に対抗できます。放棄すると、その相続人は、いなかったものとして残りの相統人で遺産を分割します。

また、被相続人が亡くなったときに財産や負債がどれくらいあるか、すぐにはわからないケースもあります。こんなときは、「限定承認」という方法もあります。相続した資産を限度として、被相統人の借金を負担するという相続の認証です。この場合は清算したあとに負債が残っていても支払う義務はありません。
限定承認も、相続開始3ヵ月以内に手続きをしなければなりません。しかも、相続人全員一致して家庭裁判所に申し立てしないと認められません。
相続放棄したときは代襲相続はありません、。従って、被相続人の子供が相続放棄したとき、その子供、被相続人から見て孫が相続人になることはありません。

財産を相続しないだけなら、手続きは簡単です。本来もらえるものをほかの相続人に譲るわけですから「遺産分割協議書」を作って、相続人全員が署名押印すればいいのです。

相続人になれない・・・相続の欠格と相続の廃除

遺産目当てに非合法なことが行われた場合、その人は相続の権利を失います。
遺産目的に、相続人になれる立場にある人が被相続人を殺害したとします。このような人間に相続させるのは不合理です。このようなケースでは相続人の資格ははく奪されることになります。これを「相続の欠格」といいます。

相続の資格を失ってしまう主なケース
■被相続人や、自分より優先的に相続できる立場の人間を故意に殺害して刑罰を受けたとき(未遂も含む)。
■被相続人が殺害され、そのことを知っていながら、告訴・告発しなかったとき。
■被相続人の遺言を偽造したり変造したとき。または、破棄・隠匿したとき。
■詐欺や脅迫などで、被相続人に遺言させたり、遺言の変更や取消しを強要したとき。
■詐欺や脅迫などで、被相続人が遺言しようとするのを妨げたり、変更するのを妨げたりしたとき。
 
この他、相続人の行いに問題があったとき、被相続人の意思によって相続の資格を奪うことができます。
これを「相続の廃除」といいます。
相続の廃除は、遺留分のある配偶者、子供、父母などに認められます。
相続の廃除をするには、家庭裁判所に申し立てをします。廃除が認められたときは、その内容が戸籍に記されます。

土地・建物の譲渡所得に関する税金

土地や建物の譲渡所得に対する税金は、特別の計算方法を適用します。また、長期か短期の譲渡所得かによって適用する税率は異なります。土地や建物を売ったときは分離課税といって給与所得などのと区分して計算します。(確定申告の手続は、一緒に行えます)売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより適用する税率が異なります。分離課税の譲渡所得の課税対象には、土地・借地権・耕作権など土地の上に存する権利を含みます。

譲渡所得金額の計算
譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得

・取得費
売った土地や建物を買い入れたときの購入代金(建物は減価償却費相当額を控除)仲介手数料などの合計額です。取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算。
・譲渡費用
仲介手数料、測量費など直接要した費用、貸家の売却に際して支払った立退料、建物の取壊し費用などです。
・特別控除額
収用などのとき=最高5,000万円、自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき=最高3,000万円

税額の計算
課税譲渡所得 × 税率
・税率(5年を超えるかどうかで税率が変わります)
長期譲渡所得 所得税:15%、 住民税:5%
短期譲渡所得 所得税:30%、 住民税:9%

路線価の見方と計算方法

路線価は国税庁のサイトで確認できますが、実際の地図を見ても使い方が分からないと意味不明です。
地図の道路上に「500B」とか「800C」と数字とローマ字が書いてあります。単位は1000円で「500B」の場合、その道路に面した土地は1㎡当たり500,000円で借地権割合は80%ということを示しています。※下記表組参照
土地がアパートや借家の場合、借地権割合の80%を適用しますから土地は1㎡当たり400,000円と減額されます。
また、残りの20%が土地所有者(底地権)の評価ということになります。
路線価はその路線(道路)に接している土地の評価を表すものですが、全ての土地を上記のように計算する訳ではありません。土地の形状や間口の広さなどにより実際には評価が補正されるからです。一般的には地型が正方形に近く、道路に面している距離(間口)が長い程、評価が高くなります。
実際には奥行価格補正率や側方路線影響加算率表・二方路線影響加算率表・地積区分表・不整形地補正率表・奥行長大補正率表・がけ地補正率表を用いて補正を行い計算します。

借地権割合の記号の意味

記号 借地権割合
90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

借地権割合

借地権割合は、土地の権利が借地権の場合に、更地評価額に対する借地権価額の割合のことをいいます。
土地を有償で借り自宅を建て登記している場合、その土地を使用できる権利として「借地権」が発生します。借地権は財産のひとつですので、相続が発生した場合は課税の対象となります。その財産の評価をする為に国税局が各地域ごとに借地権割合を設定(路線価)、路線価図・評価倍率表から算出します。
土地の価格の内、借地権者に帰属する経済的利益を示すとされ、地域特性など借地事情によってそれぞれ異なり、一般に地価が高いほど借地権割合も高くなり、商業地では8~9割、住宅地では6~7割程度の場合が多い。

相続税の連帯納付義務

相続税の納付については各相続人が相続・遺贈によって受けた利益の価額を限度として、お互いに連帯して納付しなければならない義務があります。
同じ被相続人から財産を取得した他の相続人がいる場合、ある相続人が相続税の納付を行っていない場合、他の相続人は相続で受けた利益を限度として他の相続人の未納の相続税を納めなければならない義務を負っています。これが連帯納付義務です。相続人の誰かが税金を滞納すれば、相続により受けた利益相当額を限度として、別の相続人に未納分の請求が行われてしまうので、きちんと納税した相続人にとっては大迷惑です。
相続税を納付すべき者が納税猶予または延納の適用を受けている場合や申告期限から5年を経過した場合には、基本的に連帯納付の義務を心配する必要がなくなりました。しかし、納税猶予や延納の適用を受けていない場合で、5年間経過するまでは他の相続人の分の相続税の納付義務があります。
この連帯納付義務には高額な延滞税(年14.6%)も含めて請求されるので要注意です。
未納を回避するのには相続人全員が相続税を完納できるような遺産分割を行うことが重要で、相続人それぞれに課税される税額を先に計算し相続税の申告も相続人全員で情報共有して行うとこので問題を解決できると思われます。

土地評価に関する節税

土地評価に関する節税方法
・土地の評価額に関しては土地の形、道路の状況が大きく左右します。
※セットバック(敷地前面の道路が4メートル未満の二項道路の場合、道路の中心線から2メートルの線まで道路の境界線を後退させること。その部分は道路とみなされる。)
セットバックが必要な場合、利用価値が著しく低下している場合は土地の評価は下げられます。

相続人も評価対象の土地を見て状況を確認
・土地の地盤は凸凹していないか?
・騒音や振動はするか?
・排気ガス、日照阻害、臭気等がないか?
・道路はあるか?
・道路に接しているか?
・道路の輻はどのくらいか?
・土地はどのような形をしているか?
・墓地に隣接していないか?

道路の調査は市区町村の役所へ
市区町村の建築指導課や道路調査課に行って、セットバックについて調べます。建築基準法上、原則として建物は幅4m以上の道路に接する必要があります。しかし、現実にはもっと狭い道路に面した土地はたくさんあります。このような土地は建替えや新築の際は道路の中心線から2mのところは自分の土地であるにもかかわらず道路として提供しなければなりません。

セットバックが必要な土地の評価方法
(財産評価基本通達ではセットバック部分は70%減の評価、つまり30%は敷地としての価値)
1000㎡の土地のうち、セットバックが必要な部分が100㎡、評価減前の価格が20,000万円とすると、セットバックが必要な部分については、7割の評価減となります。この場合は、1400万円評価が下がる結果になります。

利用価値が著しく低下している土地の評価方法

著しく利用価値が低下している土地は、その価値が低下している部分については10%の評価減ができます。ただし、路線価や固定資産評価額がすでにそういった利用価値が低下している状況を考慮されてい
る場合は、当然この10%の評価減はありません。著しく利用価値が低下している場合とは、たとえば下記のようなものをいいます。
・地盤が甚だしく凸凹している土地
・騒音、排気ガス、振動が甚だしい土地
・日照阻害が甚だしい土地
・墓地に隣接している土地

未成年者と障害者の控除

相続人が未成年だったとき、あるいは障害者のときは、相続税額が安くなる控除があります。

未成年者控除
相続人である子供が未成年であるときは、成年になるまで、教育費や養育費などが必要となってきます。この点を考慮して、相続税の負担が軽減される措置がとられるわけです。

【未成年者控除を受けるための3つの条件】
・相続したときに20歳未満である。
・法定相続人である。
・日本国内に住んでいる。

控除される額は、その相続人が満20歳に達するまでの年数につき、6万円となります。年数に|年未満の端数があるときは、切り上げて1年として計算します。
法定相続人が未成年者控除の条件ですから、たとえば相続権のない孫に遺贈したときは、たとえこの孫が未成年者であっても、未成年者控除は適用されません。
この未成年者控除において、その控除額が未成年者本人の相続税額より多いときは、その金額分だけ、未成年者の親や兄弟から控除してもいいことになっています。
たとえば60万円控除を受けられる人の相続税が40万円のとき、20万円の控除額が不足になります。その不足分だけについて、その相続人の扶養義務者の相続税額から差し引くことが認められます。

障害者控除
相続人が障害者のときは相続税から一定の金額を控除することによって、負担を少しでも軽くしようという考えからきています。
控除れる額は、一般障害者のときは、85歳になるまでの年数1年ごとに6万円、特別障害者のときは、1年ごとに12万円としています。
85歳までの年数を算出するとき、1年未満の端数は切り上げて計算します。
本人の相続税額より控除額が多くなったとき(相続税額<控除額)は、控除額と相続税額の差額を、相続人の扶養義務者の相続税額から差し引くことができるようになっています。

未成年者控除額の算出
未成年者控除額=6万円×(20歳一相続開始時の年齢)
例 相続開始の年齢12歳8ヵ月 ※年数の端数は切り上げ
控除額=6万円×(20歳-12歳)=48万円

障害者控除額の算出
一般障害者
障害者控除額=6万円×(85歳一相続開始時の年齢)
特別障害者
障害者控除額=12万円×(85歳一相続開始時の年齢)