タワーマンションを使った相続税の節税に関して

タワーマンションを使った相続税の節税が広がっていますが、国税庁や総務省は、行き過ぎた節税がみられるという理由で、節税に使われやすい高層階への課税を強める新しい仕組みを検討しています。
タワーマンションは、建物容積率と高さ規制の緩和、日影規制除外などの措置で建築可能になった超高層マンションを指すのが一般的。東京の湾岸部から始まって地方都市にも広がっています。マンションは土地と建物から成り立ち、土地価格は国土交通省の「公示地価」で表される。ところが、その土地の相続税評価額は公示地価ではなく、「路線価」で決まります。路線価は、その土地が接する道路に付けられた値段です。その値段に土地の面積をかけて算出するとおおむね公示地価の80%程度になります。また、建物は1平方メートル当たりの標準建築価額から算出された固定資産税評価額が、そのまま相続税評価額になります。高層で住戸が多い大規模タワーマンションほど1戸当たりの土地面積は小さくなり、土地分の相続税評価額は小さくなる。住戸の相続税評価額(=固定資産税評価額)は専有面積が同じなら低層階も高層階も同じなので、高層階の部屋を購入した方が、相続税課税対象の資産を「より圧縮」できます。また賃貸に出した場合、相続税評価額が減額される規定があるため、さらに資産を圧縮できます。現金を相続するよりも、タワーマンションの部屋を相続した方が相続税をはるかに少なくできます。国税庁は、こうした例が税負担の「公平性・平等性」の観点から問題ありと見て、今後監視を強化するようです。

小規模宅地特例 家なき子特例

自宅不動産の内、その敷地となっている土地等については、一定の要件を満たせば、その土地等の評価額が大幅に減額(△80%又は△50%)されます。これを小規模宅地特例の適用といいます。
また、家なき子に係る特例とは被相続人の居住の用に供されていた宅地等で、次の要件を満たす場合に適用される特例を指します。

■被相続人が一人暮らしであること。
被相続人の配偶者、又は、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族(相続放棄が無かったものとした場合における民法上の相続人を指します)がいないこと。

■申告期限まで保有すること。
その宅地等を取得した親族が、その宅地等をその相続税の申告期限まで保有していること。

■マイホームに居住した事がないこと。 
その宅地等を取得した親族が、その相続開始前3年以内に日本国内にある自己又は自己の配偶者の所有に係る家屋(その相続開始直前においてその被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます)に居住した事がないこと。

被相続人の宅地等を取得した者が、自分名義又は自分の配偶者名義の家屋を所有していたとしてもその家屋を賃貸に供しており、自分自身は、別に部屋を借りて居住している場合等は、3つ目の要件である『マイホームに居住した事がないこと』という要件を満たすことが必要です。

路線価のない土地では倍率方式で評価

倍率方式で算出する評価額
土地の評価額=固定資産税評価額×倍率

固定資産税評価額の調べ方
  →市町村役場の固定資産税課で閲覧する。
  →固定資産税課から固定資産税評価証明書を発行してもらう。
  →倍率は税務署の『評価倍率表』で確認する。

路線価がつけられていない土地は倍率方式で評価します。固定資産税評価額が基本になります。
おもに地価格差の少ない郊外地や農村宅地の評価に使われています。
この方式は、評価する宅地の固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率をかけて評価額を算出します。
算出するときは、固定資産税評価額と倍率が必要です。

固定資産税評価額は、土地の所在地の市町村役場の固定資産税課へ行って調べます。土地課税台帳の閲覧か、固定資産税評価証明書を入手します。
※固定資産税通知書に記載されている課税標準額とは異なります。
固定資産税にかける評価倍率は、税務署にある評価倍率表を見ればわかります。
農地や山林もほとんど倍率方式で評価します。
農地は、
①純農地 
②中間農地 
③市街地周辺農地 
④市街地農地 
に分類され、このうち純農地と中間農地は倍率方式で算出します。市街地川辺農地は、倍率方式もありますが、宅地比準方式というやり方で算出します。宅地比準方式とは、宅地であるとしたときの価格を倍率方式か路線価方式で算出し、その値段から宅地を造成したときにかかるコストを差し引いて出た数値を評価額とします。

土地・建物の譲渡所得に関する税金

土地や建物の譲渡所得に対する税金は、特別の計算方法を適用します。また、長期か短期の譲渡所得かによって適用する税率は異なります。土地や建物を売ったときは分離課税といって給与所得などのと区分して計算します。(確定申告の手続は、一緒に行えます)売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより適用する税率が異なります。分離課税の譲渡所得の課税対象には、土地・借地権・耕作権など土地の上に存する権利を含みます。

譲渡所得金額の計算
譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得

・取得費
売った土地や建物を買い入れたときの購入代金(建物は減価償却費相当額を控除)仲介手数料などの合計額です。取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算。
・譲渡費用
仲介手数料、測量費など直接要した費用、貸家の売却に際して支払った立退料、建物の取壊し費用などです。
・特別控除額
収用などのとき=最高5,000万円、自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき=最高3,000万円

税額の計算
課税譲渡所得 × 税率
・税率(5年を超えるかどうかで税率が変わります)
長期譲渡所得 所得税:15%、 住民税:5%
短期譲渡所得 所得税:30%、 住民税:9%

路線価の見方と計算方法

路線価は国税庁のサイトで確認できますが、実際の地図を見ても使い方が分からないと意味不明です。
地図の道路上に「500B」とか「800C」と数字とローマ字が書いてあります。単位は1000円で「500B」の場合、その道路に面した土地は1㎡当たり500,000円で借地権割合は80%ということを示しています。※下記表組参照
土地がアパートや借家の場合、借地権割合の80%を適用しますから土地は1㎡当たり400,000円と減額されます。
また、残りの20%が土地所有者(底地権)の評価ということになります。
路線価はその路線(道路)に接している土地の評価を表すものですが、全ての土地を上記のように計算する訳ではありません。土地の形状や間口の広さなどにより実際には評価が補正されるからです。一般的には地型が正方形に近く、道路に面している距離(間口)が長い程、評価が高くなります。
実際には奥行価格補正率や側方路線影響加算率表・二方路線影響加算率表・地積区分表・不整形地補正率表・奥行長大補正率表・がけ地補正率表を用いて補正を行い計算します。

借地権割合の記号の意味

記号 借地権割合
90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

借地権割合

借地権割合は、土地の権利が借地権の場合に、更地評価額に対する借地権価額の割合のことをいいます。
土地を有償で借り自宅を建て登記している場合、その土地を使用できる権利として「借地権」が発生します。借地権は財産のひとつですので、相続が発生した場合は課税の対象となります。その財産の評価をする為に国税局が各地域ごとに借地権割合を設定(路線価)、路線価図・評価倍率表から算出します。
土地の価格の内、借地権者に帰属する経済的利益を示すとされ、地域特性など借地事情によってそれぞれ異なり、一般に地価が高いほど借地権割合も高くなり、商業地では8~9割、住宅地では6~7割程度の場合が多い。

土地評価に関する節税

土地評価に関する節税方法
・土地の評価額に関しては土地の形、道路の状況が大きく左右します。
※セットバック(敷地前面の道路が4メートル未満の二項道路の場合、道路の中心線から2メートルの線まで道路の境界線を後退させること。その部分は道路とみなされる。)
セットバックが必要な場合、利用価値が著しく低下している場合は土地の評価は下げられます。

相続人も評価対象の土地を見て状況を確認
・土地の地盤は凸凹していないか?
・騒音や振動はするか?
・排気ガス、日照阻害、臭気等がないか?
・道路はあるか?
・道路に接しているか?
・道路の輻はどのくらいか?
・土地はどのような形をしているか?
・墓地に隣接していないか?

道路の調査は市区町村の役所へ
市区町村の建築指導課や道路調査課に行って、セットバックについて調べます。建築基準法上、原則として建物は幅4m以上の道路に接する必要があります。しかし、現実にはもっと狭い道路に面した土地はたくさんあります。このような土地は建替えや新築の際は道路の中心線から2mのところは自分の土地であるにもかかわらず道路として提供しなければなりません。

セットバックが必要な土地の評価方法
(財産評価基本通達ではセットバック部分は70%減の評価、つまり30%は敷地としての価値)
1000㎡の土地のうち、セットバックが必要な部分が100㎡、評価減前の価格が20,000万円とすると、セットバックが必要な部分については、7割の評価減となります。この場合は、1400万円評価が下がる結果になります。

利用価値が著しく低下している土地の評価方法

著しく利用価値が低下している土地は、その価値が低下している部分については10%の評価減ができます。ただし、路線価や固定資産評価額がすでにそういった利用価値が低下している状況を考慮されてい
る場合は、当然この10%の評価減はありません。著しく利用価値が低下している場合とは、たとえば下記のようなものをいいます。
・地盤が甚だしく凸凹している土地
・騒音、排気ガス、振動が甚だしい土地
・日照阻害が甚だしい土地
・墓地に隣接している土地

不動産の評価(相続税・贈与税)

相続税や贈与税を計算するときに、相続や贈与などにより取得した土地や家屋を評価する必要があります。
家屋は固定資産評価額で評価します。

一方、土地の場合、相続税の計算は路線価をもとに計算しなければなりません。

路線価方式
路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。
以下、国税庁より・・・これは一例です。さまざまな土地の形状に合わせた計算方式があります。

評価対象地が3方の路線に面している図

(1) 正面路線価の奥行価格補正
900 千円(正面路線価)×奥行価格補正率=イ

(2) 側方路線影響加算額の計算
700 千円(側方路線価)×奥行価格補正率×側方路線影響加算率=ロ

(3) 二方路線影響加算額の計算
650 千円(裏面路線価)×奥行価格補正率×二方路線影響加算率=ハ

(4) 評価対象地の1平方メートル当たりの価額
イ+ロ+ハ=ニ

(5) 評価対象地の評価額
ニ × 面積

※路線価図及び評価倍率表並びにそれぞれの見方は、国税庁ホームページで閲覧

相続税が発生しない場合、遺産分割で相続人同士の話し合い上での評価方法
相続税が発生しない場合、遺産分割協議上の不動産の評価は下記のような選択肢があります。
・固定資産税評価額(固定資産税算出のために使用)
・路線価(相続税算出のために使用)
・地価公示価格(自治体が用地取得するために使用)
・実勢価格(実際に取引されている価格)
さらに下記のような情報を加味して適正価格を割り出すとより正確なものになります。
・付近の取引実績をチラシ等で確認し参考とする
・路線価を算出し0.8で割り戻す
・固定資産評価額を0.7で割り戻す

家屋に関して、市町村の固定資産評価額で評価で問題ありませんが、その他、不動産鑑定士に依頼する方法もあります。

農地の相続 農地の評価方法

相続によって農地を取得した時には、相続税が課税されます。 ただし、一定の要件を満たせば制度として納税の免除が出来ます。
農地の評価
■純農地・中間農地:倍率方式
■市街化周辺農地:宅地比準方式 × 80%、または倍率方式
■市街化農地:宅地比準方式、または倍率方式

評価の方法
倍率方式
農地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を求めます。
評価額=固定資産税評価額 × 倍率
(倍率はこちらで確認:http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm
各区分ごとに倍率が表示され、倍率が表示されていない場合には、宅地比準方式で計算します。

宅地比準方式とは、その農地が宅地であるとした場合の価額からその農地を宅地に転用する場合にかかる造成費に相当する金額を控除した金額により評価する方法をいいます。

納税の免除はhttp://nozawa-ac.com/souzoku/s01a.html

個人事業の法人化

不動産賃貸業を営む人など個人事業主なら、株式会社などの法人化にすると、さまざまな面で節税することができます。たとえば、会社組織にすれば、代表者の給料は経費(損金)として落とすことが
できます。妻・子供などを社員にして贈与の代わりに給料で財産を分け与えることができます。もちろん、贈与税がかかることはありません。(所得税はかかります)
その他、退職金を積立るのも有力な手段です。役員退職金は全額損金算入が認められています。
また、財産を株式に換えることによって、生前贈与もより簡単に財産の移転が行うことができます。
会社組織にしたあと、自分個人の資産を会社に賃貸するのも節税になります。
自分が持っている土地や建物を会社に貸し付けます。
法人化せずに、個人事業のままにしていれば、土地や建物は自用地、自用家屋で評価されます。
会社に貸し付けたことにすれば、土地は「貸家建付地」、家屋は「貸家」として扱われ、評価額は下がります。貸家建付地は、個人のままでいるより法人化した方が借地権割合×借家権割合の分だけ評価が低くなります。貸家は、「借家権割合」の分だけ評価が低くなります。借地権割合を70%、借家権割合を30%とすれば、土地は21%、建物は30%まで評価を下げることになります。

著作権の評価(無体財産権)

著作者別に下記によって計算した金額によって評価する。個々の著作物に係る著作権について評価する場合には、その著作権ごとの算式によって計算した金額によって評価する。
 年平均印税収入の額×0.5×評価倍率

年平均印税収入の額
課税時期の属する年の前年以前3年間の印税収入の額の年平均額とする。個々の著作物に係る著作権について評価する場合には、課税時期の属する年の前年以前3年間の印税収入の額の年平均額とする。

評価倍率
課税時期後における各年の印税収入の額が「年平均印税収入の額」であるものとして、著作物に関し精通している者の意見等を基として印税収入期間に応ずる基準年利率による複利年金現価率とする。

貸家の評価・貸家建付地の評価

人に貸している家屋には借家人に借家権が生じます。固定資産税評価額から借家権の価額を差し引いて計算します。
アパートやマンション、あるいは一戸建てでも、建物を他人に貸しているときは、借家人には借家権が生じます。
他人に貸している家屋については、評価額から借家権の価額を差し引いて相続税の評価額とします。

借家権の評価額
通常の評価額(固定資産税評価額)に借家権割合をかけます。
こうして算出された借家権の評価額を、固定資産税評価額からマイナスすると、貸家の相続税評価額が求められます。
例えば、家屋の固定資産税評価額が1000、借家権割合が30%である地域、賃貸割合が100%である場合、1000-1000×30%×100%で財産評価額は700となります。

借家権割合はおおむね30%なので、貸家の固定資産税評価額の7割が、相続税の評価となるわけです。
しかし、家屋の固定資産税評価額は建物ごとに定められていますが、使用目的については考慮されていません。
住居と貸家を兼ねている家屋は分けて評価しなければなりません。
相続税を評価するときには、床面積に応じて自分の住居用と賃貸用に分けて計算します。
相続税対策のひとつに、自分の土地こアパートを建てて他人に貸すという方法があります。
この場合は、貸家建付地の割引とこの貸家における借家権割合の減額分を利用するものです。
逆に、土地を借りて家を建てれば借地権が得ます。この借地権も財産と見なされ相続財産の課税対象になります。

貸家建付地の評価
所有する土地に建築した家屋を貸し付けている場合(賃貸アパートや賃貸マンション等)、その土地のとこを貸家建付地といいます。
計算式
貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
※賃貸割合は、貸家の各独立部分がある場合に、その各独立部分の賃貸状況に基づいて別の計算式で導きます。
賃貸割合 = Aのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計 / 当該家屋の各独立部分の床面積の合計(A)

公社債の評価額

金融商品として投資対象になる公社債は、一般企業や地方自治体などが一般投資家から資全調達をするために発行する有価証券のことをいいます。
公社債は、3つに分けて評価します。
・利付公社債
・割引公社債
・転換社債

それぞれの評価方法は・・・

利付公社債
券面にクーポンがついている公社債です。普通、年2回の利息が支払われます。
評価方法:前回の利払い日から相続日までの利息を公社債の元本、または市場価格に足してどちらか低いほうを評価額にします。

割引公社債
定期的な利払いはありませんが、その分券面額より割引いた価格で発行されます。
評価方法:発行価格あるいは市場価格に、相続日までの既経過償還差益(実質的な利息)を加えて、いずれか低いほうを評価額にします。

転換社債
ある期間が経過すると、その発行会社の株式に転換できる社債です。
評価方法:会社の株価が転換価格以下の時は利付公社債と同じ評価方法です。株価が転換価格を超えるときは、転換社債の市場価格をもとに評価します。

公社債が上場されているなど、流通性がある場合で、市場価格が発行価格より低いときは、市場価格での評価が認められます。

取引相場のない株式の評価

非上場で取引相場のない株式の評価は、複雑で難しい問題です。
同じ株式でもいくつかの株価があり評価額を算出するに当たっては、かなり難しい判断になるので専門家に依頼するしかありません。
非上場で取引相場のない株式は、株主の地位や立場によって下記の2つに分けます。
・株式の所有者が支配株主(議決権割合が30%以上)
・従業員持ち株などの零細株主等
さらに、会社の規模で大会社、中会社、小会社に分けて評価します。
評価方法は次の4つのやり方で行われます。
・類似業種比準価額方式
・純資産価額方式
・類似業種比準価額方式と純資産価額方式の併用
・配当還元価額方式

株式の所有者が支配株主の場合は、類似業種比準価額方式と純資産価額方式が適用され、両者が併用されることもあります。それ以外の零細株主は、配当還元価額方式が適用されます。
どの評価方法を適用するかは、会社の規模によります。多くの場合、大会社は類似業種比凖価額方式、中会社は、類似業種比準価額方式と純資産価額方式の併用、小会社は純資産価額方式で評価します。
ちなみに、大会社・中会社・小会社の区分方法は、「従業員数」「純資産価額」「取引金額(売上高)」の3つの基準によります。