住宅ローン返済の肩代わりや資金援助は贈与税の対象となり、資金援助を受けた人（受贈者）が贈与税の申告手続きをしなければなりません。 一方、住宅ローンが残っている場合の名義変更は、複雑で注意も必要です。次項から解説していきます。 離婚時に不動産の住宅ローンの名義変更をするときの方法. 【税理士ドットコム】低金利の今、住宅ローンの借り換えを検討しています。私は現在無職なので審査が通らない為、公務員である息子の名前でやろうと考えています。そうなると名義変更が必要となり贈与税がかかるかもしれないと銀行担当者から言われました。 住宅ローンが残っている場合の土地、家、マンションなどの不動産名義変更手続きはこちら。住宅ローンが残ったままでも名義変更手続きは可能ですが、銀行との契約上の問題がございます。借り換えなどによりローンも変更になる場合は問題ありません。 自分の名義ではない住宅家屋のリフォームをローンを組んで施工した場合、住宅ローン控除は適用できません。 ただし、 その住宅や不動産を普通に受取ったら贈与に当たり、不動産の評価額が一定金額（110万円）を超えていたら、贈与税を払う必要が出てきます 。. 住宅ローン控除や贈与税等、良いアドバイスがあれば教えてください。 父親名義のままだと、ローン控除や税制面で不利なことも. 家の名義変更をすると贈与税がかかる. 親名義の住宅を子の資金で増築等ﾘﾌｫｰﾑした場合～贈与税がかかります①. 子供がﾏｲﾎｰﾑを取得・ﾘﾌｫｰﾑする場合に、親が資金を拠出して贈与税が非課税となる「住宅取得等資金贈与の特例」を、前回紹介しました。 ここで、住宅ローンを名義変更したことに伴うと名義変更だと説明し、 住宅ローン残高と不動産の評価額に著しい価格の差異がなければ、個人間の名義変更では通常は贈与税を取られるというケースはほとんどないようです。 家の名義変更を夫婦間で行いたいと希望されているご夫婦はどのような理由でそうしたいと思ったのでしょうか。実際の名義変更ではどんな税金がかかるのか、また節税手段があるのかも気になります。夫婦間で家の名義変更をする理由によりベストなタイミングは異なります。 なかでも特に多く起こり得るのが、このようなケースです。相続が近くなると、住宅の名義変更を考える方もいるでしょう。また住宅購入時も、注意していないと知らず知らずのうちに贈与税が発生してしまいます。 不動産の名義変更をする際に問題となるのは、住宅ローンが残っている場合です。 夫婦で住宅ローンを利用する場合は、連帯債務型、 ペアローン型、連帯保証型の3つに分けられます。夫婦で住宅ローンを利用する場合に、住宅ローンの負担割合と持分割合が異なる場合、贈与税等の問題が発生する可能性もありますので注意が必要です。 賃貸アパートに住んでいる場合、何らかの事情で名義変更が必要になることもあるでしょう。結婚... マンションでも音楽を楽しみたいと、ピアノの購入を検討する方も多いのではないでしょうか。しかしな... マンションに住んでいると、特に室内の寒さに直結する窓の断熱対策をあれこれ考えますよね。窓... 「町家」と「町屋」は、どっちも「まちや」と読みますが、その違いは何なのでしょうか。「京町... マンションの元栓が閉栓されていて水道から水が出ない場合、それを開栓する必要があります。これは... ピアノは、子供の習い事として長年人気がありますよね。大人になっても趣味として続けられますし、... アパートで生活をしていると、騒音に悩まされるという方が多くいます。複数人で生活をしているアパ... マンションの契約が済めば、つぎはオプション選びが待っています。マンションを購入した方たちのブ... トイレはどうしても生活感が出てしまう空間です。しかし、新築するならトイレを気持ちよくおしゃれ... 新築時は見た目にばかりこだわりすぎて、「窓」に失敗したという声を案外多く聞きます。後悔しても... 神奈川県は、比較的新築マンションの多い地域と言われています。特に横浜市と川崎市は東京に近く、... 賃貸アパートに住みはじめると、隣室などから音が漏れ出してくることもあるでしょう。このとき、多... 念願叶って建てた一戸建て。土地が狭くても、庭が少しでもあったら嬉しいですよね。そこでこの... アパートにはじめて住む方は、掃除の仕方で悩むこともあるでしょう。部屋の中はどのように掃除... いずれはマイホームの購入を考える方は多いかと思います。その際、マンションにするか、一戸建てに... 基本的に収入のある世帯主が名義人になることが多いため、夫婦の場合は夫がこれに当てはまることが多いでしょう。, そのため、夫婦間で住宅などの不動産の名義変更を行う場合は、夫から妻へと変更するケースが多いです。, 以下で、夫婦の住宅の名義変更の手続き内容として、よくあるケースをご紹介しましょう。, 夫から妻に名義変更をすることはできますが、そこには「贈与税」や「相続税」など、さまざまな税金が発生することになります。, 手続きの方法も異なるため、どの方法で行うか事前によく検討し、話し合うことが重要となります。, 夫婦だけの場合、片方の名義人が亡くなった場合は、もう片方の配偶者が自然と名義人になるでしょう。, しかし、家族が多い場合、それぞれの家庭の事情もありますので、一概に誰の名義が良いとは言い切れません。, また、覚えておきたいのは、名義人が亡くなった場合の名義変更には、必ず「相続税」がかかるということです。, 妻が住宅の名義人となった後、妻が亡くなった場合、今度は子供に名義変更することとなりますが、その際も相続税が発生します。, その部分を考慮して、夫が亡くなった後に、子供へと名義変更する家庭も少なくありません。, この場合、妻が亡くなったとしても住宅はすでに子供名義になっているため、名義変更を行う必要はないので、相続税も発生しないのです。, 上記のような事柄を踏まえて、家族でよく話し合い、誰の名義にするのかを決めるようにしましょう。, 相続税と贈与税の2つを比べると、費用だけで見た時、実は相続税の方が安く済ませることができるのです。, 評価額とは市町村が決定するもので、建築費の50～70％であることが多く、これを基準に毎年支払う固定資産税が決定されています。, 相続の場合、この評価額の「0．4％」が相続税として発生し、贈与の場合、評価額の「2％」が贈与税として発生するため、その差はなんと5倍になります。, これらをすべて踏まえると、相続税の方が費用が安く済むため、良いと考える方が多いでしょう。, しかし、相続となった場合、子供が多ければ多いほどトラブルが起こる可能性は上がります。, また、住宅以外に資産が多くある場合は、より関与しようと考える親戚も増えることが予想されます。, それに比べ、生前贈与の場合は夫婦2人だけの問題となりますので、手続き自体はスムーズに行うことができるでしょう。, 前項では住宅の名義変更において、生前贈与を行った方が手続きがスムーズに行えるとお話ししました。, それは、生前贈与することで夫の資産が減ることになりますが、亡くなった後の相続税は、持っている資産に対して決まるため、相続税自体が減るといった見方ができるのです。, あらかじめ資産を減らしておくことで、亡くなった後の相続税を安くできるという仕組みになります。, 配偶者控除とは、夫婦が「結婚20年以上」で、「2，000万円以下の不動産」であれば、住宅や土地に対して贈与税がかからないというものです。, 2，000万円以上の住宅の場合でも、一定の割合で2，000万円を超えないように調整して贈与することも可能です。, ただ、注意しておきたい点は、贈与税は控除されても「所有者移転登記」などの登録費用はかかるという点です。, 住宅が夫名義の場合、その家に夫が住み続けるのであれば、名義変更の手続きは特に必要ありません。, 離婚する前に名義変更をすると基本的に贈与税がかかりますが、結婚20年以上で2，000万円以下の住宅であれば配偶者控除により贈与税はかかりません。, 一方、離婚後に名義変更をした場合は、「財産分与」が適用されるため、住宅の名義変更には贈与税が発生しないのです。, これらを踏まえると、離婚した後に手続きをした方が贈与税の心配はないと言えるでしょう。, しかし、いずれの場合も所有者移転登記は必要となりますので、忘れないように注意してください。, 夫婦が離婚して住宅の名義変更を行う際、住宅ローンが残っているケースが多く見られます。, 住宅ローンは返済者がその住所に住み続けていることを条件として融資しますので、万が一、住宅を妻名義にした時は「銀行の承諾を得る」必要が出てきます。, これは銀行によって返答がまちまちで、名義変更をしてもかまわないといった返答をする銀行もあれば、勝手な名義変更を契約違反と捉え、ローンの一括返金を求める銀行もあります。, 妻に収入がある場合は妻の名前でローンを組みなおすこともできますが、その場合は抵当権の設定が再び必要になったりと、手間が増えてしまうでしょう。, そうならないためにも、離婚する前に、住宅ローンを組んだ銀行に1度相談することをおすすめします。, 名義変更には「贈与税」や「相続税」がつきものですが、配偶者控除などを利用すれば名義変更自体には費用が発生しないこともあります。, その際、住宅ローンが残っている場合は事前に銀行に相談し、承諾を得ておくことをおすすめします。. しかし、離婚をした場合、単独名義にして住宅ローンに乗り換えた場合、共有名義のまま放置して、実質劇にどちらかが払い続ける場合、このいずれかの場合であっても贈与税が発生します。 住宅や土地などの名義変更をして、親から不動産をもらうこともあるでしょう。. 住宅ローンの名義変更を考える場面（離婚や親子ローンなど）と、名義変更が可能か？不可能か？について解説しました。また名義変更における贈与税の問題にも触れています。 共有名義のペアローンで、 住宅ローンの借り換えの時に、 妻の名義分を、夫名義に変更 すると、 妻から夫へ持ち分が贈与された とみなされることがあり、借り換えた時点で贈与税が発生する可能性があり … 住宅購入・所有権登記を名義変更した場合. 2 住宅ローンは契約時に「許可なしに名義変更をしてはいけない」と定められている3 住宅ローン会社にとって名義変更はやりたくない4 ＜関係別＞住宅ローンの名義変更はできる？ ... ローンの借り換えと同時に家の名義も変更する方法. 【税理士ドットコム】この度、離婚することになりました。現在、夫名義の住宅に住んでおります。(ローンは25年分残っています)離婚後は、夫名義のまま妻と子供がその住宅に住み続け、夫がローンを払い、ローン完済後に妻名義に変更してくれることになりました。 住宅ローンは組み方によっては贈与税が発生します。 ローンの名義人と登記簿上の名前が一致しないと、贈与とみなされることがあるのです。 配偶者間であれば 2000万円まで非課税となる特例 があるのでうまく活用しましょう。 相続税のよりも贈与税の方が、税率が高い ため、それでは、かえって税金が高額になってしまいます。. 贈与税は贈与財産が高額になると高税率になりますので土地やマンションなどの贈与を受け、名義変更する際には注意が必要です。. しかしながら贈与を原因として不動産の名義を変更するには登録免許税はもちろんのこと、 贈与税 や 不動産取得税 までかかってきます。 ただし、不動産の名義変更を伴う場合には、その名義変更が妻から夫への贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。 そのため、実際には住宅ローンの名義変更は行わずに、夫が返済するという方法をとられている方も多くいらっしゃいます。 親名義の物件を子がリフォームローンを組んでリフォームしたい場合、住宅ローン控除や贈与税の問題が発生してしまいます。 この問題を回避するためには、建物の名義をリフォームローンの契約を行う子のものへと変更しなければなりません。 毎年110万円以内であれば贈与税が 控除されますので、 贈与税は課税されません。. 遺産相続や離婚を機に、住宅ローンの名義変更を検討する方も多いのではないでしょうか？ 原則、住宅ローンの名義変更は、よほどの事情がない限り認められません。たとえ承認される場合でも、金融機関側が求める諸条件のハードルは、非常に高くなっています。 また贈与税は貰う額が高いと税率も高くなります。. 問1への解答. 離婚する前に名義変更をすると基本的に贈与税がかかりますが、結婚20年以上で2，000万円以下の住宅であれば配偶者控除により贈与税はかかりません。 確かに、 子供に名義変更しておくと相続税はかからなくなりますが、贈与税がかかってしまいます。. こうした名義変更と贈与税の関係を知らないために、多くの方が損をしている可能性があります。. 住宅や土地などの名義変更をして、親から不動産をもらうこともあるでしょう。ただし、その住宅や不動産を普通に受取ったら贈与に当たり、不動産の評価額が一定金額（110万円）を超えていたら、贈与税を払う必要が出てきます。, こうした名義変更と贈与税の関係を知らないために、多くの方が損をしている可能性があります。そこで、住宅や土地に関する贈与税の基礎知識や、贈与税の計算方法等について解説します。, 住宅や土地などの不動産は、その所有者を法的に証明するために、法務局にて「登記」されています。しかし、事情があってその住宅などの所有者を自分の子供に移すこともあります。これを「名義変更」と言います。名義変更の手続き上は、法務局にて書類の処理を行ってもらえば済みます。, ただし、税務上は贈与に当たり、不動産の評価額が一定金額（110万円）を超えていたら、納税の義務が発生するのです。そこで、まず贈与税がかかる場合と、そうでない場合の違いを見てみます。, 贈与税は、基本的に「個人から財産を受取った」時に発生します。この財産とは現金はもちろん、住宅や土地などの不動産も含まれます。そのため、これらのものを受取った時には、受取人が税務署にて贈与税を納めなければならないのです。, ただし、全ての財産の受取りに、贈与税が発生するわけではありません。基礎控除額と呼ばれる1年間に110万円以上の財産を受取った場合にのみ、贈与税が発生します。住宅等の不動産は基本的に基礎控除額以上の資産価値があるため、贈与税がかかるのです。, 贈与税は「個人」から受取ったものにかかるため、「法人」から受取った財産には贈与税がかかりません。ただし、法人から受取った場合には所得税がかかるので注意をしましょう。そのほか下記のようなものには贈与税がかかりません。, このように財産の特性や目的によって、贈与税がかからないものがあります。そのため、「全てのものに贈与税がかかるのか？」と心配するする必要はないのです。, 住宅や土地を受贈した場合の納税額は、どのように決まるのでしょう？その価格は次の通りです。, （1）「課税価格」＝「住宅や土地の評価額」－「基礎控除額」 （2）「贈与税額」＝「課税価格」×「税率」－「控除額」 贈与税額については、速算表を参照, このように不動産の納税額は、その評価額が重要な意味合いを持ってきます。そこで、この不動産の評価額の決め方や、具体的な納税額のイメージについて見ていくこととします。, 住宅や土地などの不動産の評価額（資産価値）は、評価対象によって評価方法が変わります。例えば住宅（家屋）であれば「固定資産税評価額」によって評価されますし、土地であれば「路線価評価額」によって評価されます。そのため、これらの評価額を確認することで住宅や土地の評価額が分かり、贈与税額を知ることができるのです。, 「固定資産税評価額」であれば、役所の固定資産税係等に確認に行けば知ることができます。一般的には取得価格の6割～7割程度が、評価額として固定資産課税台帳に記載されています。そのため、5,000万円で取得した建物であれば、3,000万円～3,500万円程度が評価額となるのです。, また「路線価評価額」であれば、国税庁が管轄しているので、路線価図確認コーナーなどで確認をすることが可能です。こちらは一般的に、取得価格の7割～8割程度になっており、5,000万円で取得していたら3,500万円～4,000万円程度になっています。, なお、路線価図はインターネットで国税庁のウェブページでも閲覧することができます。 【出典】国税庁：路線価図・評価倍率表 http://www.rosenka.nta.go.jp/, ここでは取得価格が5,000万円で、「固定資産税評価額」が3,500万円の住宅を例にとって、納税額のイメージをしていきます。なお、親から成人した子が受取っていると考え、特例税率を適用するとします。 （一般税率と特例税率の違いについては、贈与税の速算表を参照）, その結果、「1,280万円」が納税額と分かります。そのため、そのまま何も知らずに贈与をすると、高額な贈与税が発生してしまうので注意が必要となっています。また、具体的な計算式は下記の通りです。, （1）3,500万円（評価額）－110万円（基礎控除額）＝3,390万円（課税価格） （2）3,390万円×50%（税率）－415万円（控除額）＝1,280万円（納税額）, 住宅や土地の贈与税を節税するための方法は大きく分けると3つあります。①固定資産評価額を下げる、②控除額を多くする、③住宅取得等資金贈与の特例の3つです。, 住宅や土地などの不動産の贈与にかかる納税額は、その固定資産の評価額が影響を与えます。なぜなら、評価額が「贈与の合計額」に該当するからです。そのため、この固定資産評価額を引き下げることができれば節税することができます。, ただし、固定資産評価額を下げる方法には限りがあります。例えば、土地に借家を建てて他人に貸すなどの方法があり、評価額は下がりますが、利便性は減るので一長一短になっています。, 「控除額を増やす」方法も節税対策としては有効です。基本的には控除額は一定であるため、控除額を増やす手段にも限りがあります。, 例えば、「相続時精算課税」を使う方法があります。こちらは最大2,500万円までしか控除できなく、また贈与する側が60歳以上の人しか使えないなどの条件があります。控除額が2,500万円を超えると、それ以降は控除されず贈与税がかかります。また、「相続時精算課税」という言葉が示すとおり、贈与税はかからない分、相続時に相続税がかかります。相続時に今まで贈与税が免除になった分を精算するわけです。, ただ、贈与時点では一括で控除できるので、住宅や土地をまとめて贈与してもらうときには有効な方法です。そのため、条件次第では利用して見るのもいいでしょう。, 住宅取得のための資金を直系尊属（祖父母・父母など）から受取った場合、住宅取得等資金贈与の特例控除を受けることができます。この控除額は建物の質や取得時期によって変わりますが、1,000万円前後の控除を受けられます。そのため、住宅や土地を買って贈与するのではなく、現金で贈与してそれを住宅に充てた方が、節税になる場合もあります。, 住宅や土地を贈与された場合に納付する、贈与税について見てきました。基本的に110万円を超える贈与を受けた場合には、納税額が発生するため、住宅や土地を贈与する際には、贈与税に気をつけたほうが良いでしょう。心配であれば、税理士に相談するのも一つの手です。, 高額な贈与には贈与税がつきものです。しかし、贈与税は基本的に高額です。 自分で良く分からないままに手続するのは「もったいない」ことです。, 贈与税申告に強い税理士であれば、節税のためのノウハウやアイデアを多数持っています。 高額な贈与を考えていて、贈与税が気になる方、下記のようなお悩みがある方は、ぜひ一度贈与税申告に強い税理士にご相談ください。, 相続税に関わる税理士の裏事情を交えて、相続税に本当に強い税理士の選び方と、費用・期間についてのよくある質問を紹介。, その住宅や不動産を普通に受取ったら贈与に当たり、不動産の評価額が一定金額（110万円）を超えていたら、贈与税を払う必要が出てきます, （1）3,500万円（評価額）－110万円（基礎控除額）＝3,390万円（課税価格）, （2）3,390万円×50%（税率）－415万円（控除額）＝1,280万円（納税額）. こんにちは、愛知・岐阜の注文住宅＆リフォーム 長久手Studioです。 住宅建築のプロが納得できる家づくりのヒントをお話しするこのブログ。 今回のテーマは『住宅資金贈与の税金対策』、中でも意外と知られていない「共有名義」というやり方のメリット・デメリットをご紹介します。 住宅の名義は両親が離婚した際に財産分与にて母親名義となっており、父親がローンだけを支払っている状態です。 ですので住宅名義の変更には私に贈与税がかかる事は理解しています。 相続税対策として生前に家の名義を子供に変更しておこうと考える人が多くいらっしゃいます。. マンション等の住居を共有名義で購入する際のメリットは、大きく分けると「贈与税」と「住宅ローン控除」の2点が上げられます。 例えば親などから購入資金を援助してもらう場合は、一定金額以上だと贈与とみなされ贈与税が掛かります。 たとえ、財産を与えてくれた相手が親や配偶者でも、他人から財産を受け取れば贈与税がかかります。とはいえ、すべてが対象になるわけではありません。贈与税には年間110万円の基礎控除額が定められており、もし110万円以内であれば申告の必要はなく、課税もされません。逆に、110万円を超える財産を受け取った場合は、翌年には申告をして贈与税を納める義務が発生します。 q 住宅ローン、贈与税、家の名義変更についての質問です 今年中に嫁の実家で嫁と娘と自分で済むことになり、実家のとなりに新しく家を建てそこに嫁のご両親が住む予定です。 実家のとなりに建てる家の建築費は両親と私た 住宅取得資金の贈与を受け、かつ住宅ローンを組んでマイホームを買うケースもあるでしょう。住宅取得資金の贈与を受けた場合、住宅ローン控除の適用には制約がかかります。また、贈与された額によっては贈与税もしくは相続税も考慮しなければなりません。 不動産名義変更にかかる税金は多種多様なものがあります。それぞれに特徴・注意点があるので自分はどのパターンに該当するのか把握しておくことが重要です。この記事では不動産名義変更にかかる税金について、パターン別に細かく説明をしておりますので、ぜひ参考になさってください。 そこで今回は、夫婦が住宅の名義変更を行う際の、注意すべき点についてくわしくお話ししていきます。, 名義変更につきものの、「贈与税」や「相続税」などについてもご紹介していきましょう。.