値上がりの見込まれるものから優先的に贈与する。優先順位が無いときには、金融資産（現金、預貯金他）が分割しやすく費用もかからない。

贈与する財産の種類・金額・時期は毎年変えるようにして、定期贈与とみなされないようにする。

当事者の意思を確認するため、また、証拠資料とするために贈与契約書をつく ります。事後的に作成したものとみなされないように、公証役場で確定日付 をとっておくことも大切。

相続開始前３年以内の相続人にたいする贈与は、相続税の課税対象になるので贈与するときにはできるだけ早めに行う方が効果的です。

贈与するときには証拠を作っておくと事実関係が確認しやすくなります。自分の口座から相手の口座へ振り込む、また贈与を受けた者は自分で印鑑や通帳を管理する。贈与の事実は通帳の名義などではなく、実質で判断されますので証拠を残しておく必要があります。

あえて基礎控除の額を超える贈与をして、少しでも納税をしておくことも税務署から贈与の事実を認識してもらうために有効です。また、逆に70万円といった金額を贈与することも計画された連年贈与とみなされないポイントとなります。

孫などへの贈与によって相続税の課税を一回免れることがことができる。

このほかに「相続時精算課税制度」といった 生前相続のような制度です。
贈与とは、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思表示をし、相手方がこれを受託することによって成立する契約です。相続税の補完税といわれています。相続税のかかるはずの財産を生前に全て贈与して相続税がかからないならば、みんな生前贈与をしてしまいます。したがって、相続税逃れを防止するためにも贈与税のほうが相続税よりも税負担が高くなっています。

また、婚姻期間が20年以上の夫婦間の贈与には基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例があります。

関連リンク　夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除（婚姻期間が20年以上）

【一般贈与財産用】(一般税率)

この速算表は、「特例贈与財産用」に該当しない場合の贈与税の計算に使用します。
例えば、兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合などに使用します。

区分	200万円 以下	300万円 以下	400万円 以下	600万円 以下
税率	10％	15％	20％	30％
控除額	‐	10万円	25万円	65万円
区分	1,000万円 以下	1,500万円 以下	3,000万円 以下	3,000万円 超
税率	40％	45％	50％	55％
控除額	125万円	175万円	250万円	400万円

この速算表は、直系尊属（祖父母や父母など）から、一定の年齢の者（子・孫など）※への贈与税の計算に使用します。
※「一定の年齢の者（子・孫など）」とは、贈与を受けた年の１月１日現在で20歳以上の直系卑属のことをいいます。 例えば、祖父から孫への贈与、父から子への贈与などに使用します。（夫の父からの贈与等には使用できません）

区分	200万円 以下	400万円 以下	600万円 以下	1,000万円 以下
税率	10％	15％	20％	30％
控除額	‐	10万円	30万円	90万円
区分	1,500万円 以下	3,000万円 以下	4,500万円 以下	4,500万円 超
税率	40％	45％	50％	55％
控除額	190万円	265万円	415万円	640万円

「一般贈与財産用」は、次の「特例贈与財産用」にならないものの贈与税額の計算に使用する速算表です。
具体的には、例えば、直系尊属（父母や祖父母など）以外の者から贈与を受けた場合（夫婦間や兄弟間の贈与）や直系尊属からの贈与ではあるが、贈与を受けた年の１月１日現在において20歳未満の者の場合などがこれに該当します。

「特例贈与財産用」は、直系尊属（父母や祖父母など）から子・孫などの直系卑属の方（財産の贈与を受けた年の１月１日現在において20歳以上の者に限ります。）が贈与により財産を取得した場合の贈与税の計算に使用する速算表です。

贈与税計算例
贈与財産の価額が500万円の場合「一般税率」を使用します。

• 基礎控除後の課税価格　500万円－110万円＝390万円
• 贈与税額の計算　 390万円×20%－25万円＝53万円
  関連リンク　贈与税の計算
  

本来の贈与財産
現金、預貯金、有価証券、土地、家屋、宝石貴金属、書画骨董、電話加入権等の金銭で見積もることができる経済的価値がある一切の財産。
関連リンク　贈与税の課税

みなし贈与財産
信託財産、生命保険金、低額譲受、債務免除等は法形式上は贈与による取得でなくても、実質的に贈与を受けたと同じ経済効果がある場合には贈与とみなされて課税されます。
関連リンク　みなし贈与

贈与税の非課税財産
法人からの贈与により個人が取得した財産／扶養義務者から生活費や教育費として贈与を 受けた財産 ／公益事業用財産／特定公益信託から交付を受ける金品 ／心身障害者共済制度に基づく給付金の受給権／公職選挙の候補者が贈与により取得した財産 ／特別障害者扶養信託契約に基づく信託受益権 ／
社交上必要と認められる香典・祝物・見舞金等 ／相続開始の年に被相続人から贈与を受けた財産
これらは、その全部・または一部が非課税になるものです。
※法人からは、贈与税は非課税ですが、所得税（一時所得）が課税されます。
関連リンク　贈与税がかかる場合

メリット

①後継者に、農地や事業用資産を生前に贈与することで、スムーズに資産の承継ができる。
②遺産分割で争いになりそうな財産、分割することが難しい財産を生前贈与するこ とで、相続争いが避けられる。
③生前の早いうちに贈与することによって、資産の有効な活用が可能になる場合がある（若い後継者への贈与）
④「相続時精算課税制度」の活用により、生前に一括して高額の財産を承継させる ことが可能。
⑤生前贈与によって相続財産を減らすことができ、相続税額の減少にもつながる。 孫などへの贈与によっても税額の減少が可能。

デメリット　

①贈与税は、相続税に比較して負担が大きくなる（基礎控除額や税率面）
②計画された連年贈与は一括贈与とみなされ、高額な贈与税が課税される危険性がある。 

税務上の留意点
贈与は贈与者と受贈者の意思が互いに合致する必要があります。よって、贈与者のみの単独で贈与が行われ、受贈者が全くその事実を知らないというケースは法律上贈与が完成したことになりません。したがって、贈与を実行する場合には贈与者と受贈者の意思を明確に、できるだけ形に残しておくべきです。具体的には､贈与契約書を作成し贈与者・受贈者が自署押印するのが望ましいです。
関連リンク　非課税枠内での贈与税で注意すべきこと
関連リンク　贈与税の非課税規定 扶養義務者の生活費負担

贈与税の申告は、１年間に基礎控除額１１０万円を超える価額の贈与を受けた者が行わなければなりません。１１０万円以下の場合は申告の必要はありません。
なお、贈与税の申告は、贈与のあった年の翌年の２月１日から３月１５日までの間に、贈与を受けた者の住所地の所轄税務署にて行います。贈与税の納付期限は、贈与税の申告期限と同じです。
関連リンク　贈与税の申告手続

預金通帳､預金証書、土地・建物、有価証券などについては、贈与者から受贈者へ名義を書き換える必要があります。
不動産を贈与するときの必要書類
　　贈与する（財産をあげる）人
　　・印鑑証明書（３ヶ月以内のもの）
　　・登記済証（権利証）
　　・実印

　　贈与される（財産をもらう）人
　　・住民票
　　・認め印

　　その他
　　・登記申請書
　　・固定資産税評価証明書
　　・贈与契約書

・印紙税 ： 贈与契約書に必要
・登録免許税 ： 登記の際に発生（固定資産評価額×２０／１０００）
・不動産取得税 ： 不動産取得後に発生（固定資産評価額×４／１００）
・固定資産税 ： 不動産取得後毎年発生（固定資産評価額×１．４／１００）
・都市計画税 ： 都市計画法による市街化区域で、不動産取得後毎年発生（固定資産評価額×０．３／１００）

具体的に財産の贈与を検討するときには、現金そのものを贈与すべきか、不動産を贈与すべきかの判断をしなくてはなりません。このときにそれぞれの特徴を知っておくことが大切です。

不動産贈与と現金贈与の違い

	不動産 贈与	現金 贈与	説　明
時価が同じ場合の相続税評価額	低い	高い	不動産の評価は相続税評価額になり、時価評価より安い。
少額贈与	不適	適	不動産贈与には登記手続などが必要である。
評価額の引き下げ	可能	不能	更地はアパート建築等により貸家建付地評価になる。
贈与費用	あり	なし	不動産贈与には登記手続などが必要である。

贈与税の納付は、金銭で一括納付することが原則ですが、一定の条件があれば、その納付が困難とする金額を限度として５年以内の延納が認められ、延納利子税が課されます。なお、相続税と違って物納はありません。
延納の要件
　　１）納付すべき贈与税額が１０万円を超えていること｡
　　２）延納期間は５年以内であること｡
　　３）担保があること｡（延納税額が５０万円未満、かつ延納期間が３年以下の場合は不要）

贈与時の要件は？
平成15年1月1日以後の贈与から、通常の贈与制度と選択する形で「相続時精算課税制度」が導入されました。いわば生前相続のような制度です。
この制度は、高齢者の資産をスムーズに次の世代に渡すために設けられた制度です。これにより、財産の贈与を受けた人がお金を使い、お金が循環することを期待して導入されました。相続時精算課税の適用を受けると2500万円までの贈与であれば贈与税はかかりません。超える部分について一律20％の贈与税を納めることになります。そして相続発生時にその贈与価格を相続財産に加算して相続税を計算します。 相続時に加算される贈与財産の評価は、相続開始時ではなく、その贈与時の価額によります。既に納付した贈与税額は相続税から差し引かれます。これは相続時に精算を行なうことにより、贈与税と相続税の一体化させる制度です。遺産が相続税の基礎控除以下の人には、大変良い制度です。

相続時精算課税のメリット

・相続時精算課税のメリットは次の通りです。

• ・2500万円まで贈与税がかからない
  　※2500万円を超えた部分に対して一律２０％の税率（概算払い） ただし、相続時に申告することにより、先に納付した贈与税額は相続税から差引かれ、控除しきれない部分は全額還付されます。
• ・財産を自分の名義に出来る
• ・贈与を受けた財産から利益を受ける
  　住宅ローンを抱えている場合には、贈与を受けてローンの返済に充てれば金利負担が減少します。また、アパートからの収益もこれに該当します。
• ・財産価値の上昇分

贈与時の要件等

贈与時の要件等は次の通りです。

• ・65歳以上の親から20歳以上の子への贈与であること
• ・贈与を受けた年の翌年2月1日～3月15日までの贈与税の申告期間内に、贈与税の申告と一緒に届出が必要
• ・課税価格は贈与者ごとに計算される
• ・特別控除　2500万円
• ・税率　20％

将来の相続税を減少させるためには、生前のうちから財産を配偶者やご子息に贈与していく必要があります。 しかし全ての財産を生前のうちに贈与してしまい相続税をゼロにしてしまっては、生前贈与をせずに相続税を支払う人とのバランスが取れませんので、贈与をす ると「贈与税」という税金がかかってきます。

この「贈与税」は、年間110万円を超える贈与には10％ 、年間1,110万円以上の贈与には50％の税金がかかってきてしまいます。 そのため生前贈与は毎年少しずつ行い、多額の税金がかからないように行っていきます。 この贈与税の特別枠として 「婚姻期間が20年以上の配偶者に居住用不動産か、居住用不動産を取得するための金銭」の贈与を行った場合には2,000万円まで贈与税がかかりません。 居住用不動産を贈与したことにより減少する将来の相続税額が、登記費用・登録免許税・不動産取得税よりも大きければ節税メリットがありますので、条件に合う方は相続対策の１つとして行いましょう。
関連リンク　夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除（婚姻期間が20年以上）

生命保険の死亡保険金は相続税の対象だが、遺族の生活を守るために「500万円×法定相続人の数」という非課税枠が認められている。 　例えば、妻と子ども1人が遺されたとすると、非課税枠は1000万円になる。 「妻だけが保険金を受け取った場合でも、1000万円分を保険金から差し引くことができます」
この非課税の範囲内で生命保険に入り、死亡保険金を受け取ることにより相続税の節税につながります。
関連リンク　生命保険で賢く節税
関連リンク　生命保険で相続税対策
関連リンク　相続税の課税対象の保険金
関連リンク　生命保険契約に関する権利の評価

相続対策①／アパート・マンションを建築する 所有している土地の相続税額を減少させる方法としてアパートやマンションの建築があります。

相続税の評価額が下がります。
①所有している土地の相続税評価額が、更地価格よりも低く評価されます。
②建物の相続税評価額は建築価格よりも低く評価されます。

土地の評価
土地の評価は路線価価格に土地の面積を乗じた評価額になります。
賃貸物件を建築した場合は土地の相続税評価額は土地評価額に×（1-0.7×0.3）の割合を乗じます。この割合の意味は「他の人が住んでいるので、所有者が自由に使えない」という理由から減額されているのです。

建物の評価
建物の評価は固定資産税評価額に1.0を乗じて計算します。 建物の固定資産税評価額は建築にかかった金額の約50％ となります。
しかし賃貸用物件を建築した場合には通常の建物の評価額に×（1-0.3）の割合を乗じます。「他の人が住んでいるので、所有者が自由に使えない」という理由から減額されています。

リスク
アパートやマンションを建築する又は購入することは、相続税額を下げることだけを考えると非常に有用です。しかし不動産投資についてはリスクがあります。
・換金性が低い
一度建てた物件はその時点から中古になり売却価格が下がっていきます。投資用の不動産は売却が目的ではなく持ち続けることが大前提です。 従って一度購入や建築をしてしまうと非常に後戻りが難しい投資と言えます。
・空室リスクがある
部屋が空いている場合には賃料は入ってきません。
・金利が上昇するリスク
ローンで建築又は購入をした場合、金利が上昇すると毎月の返済額が増加します。

関連リンク　相続税対策　不動産
関連リンク　法人化での相続税の節税

地主が土地を貸して、借りた人（借地権者）がそこに自分で建物を建てた場合のその土地のことを言います。 貸地は相続対策上様々な問題点を抱えているため整理することが大切です。

貸地の問題点

・半永久的に返還されない
・利回りが賃貸アパートと比べて低額
・換金性が低い （時価の10～15％ 程度の値段）
・相続税はしっかりかかる （相続税の財産評価上は底地は土地全体の金額の30％ ～40％ あるとされています）

解消方法

【借地権と底地権の交換により、底地権を完全な所有権の更地に変換する方法】
借地権割合に応じて、借地人は借地権の一部を貸主に返還して、それに見合った底地権を得て、賃貸借関係は終了されるのでお互い完全所有権となります。

【相続税の物納として活用する方法】
非常に収益性の低い資産である貸地を本来の価値で引き取ってくれる処分方法です。 言い換えれば、物納で相続税の支払いに充てる価値ある方法です。

【借地権を買い取って所有権にする方法】
借地権者が第3者に売れば地主の承諾料がかかるうえ、正当な価値より低めの価値になりがちです。地主が買い取る事になれば意外と安く買い戻せることになります。

関連リンク　借地権の評価
関連リンク　借地・貸家の評価方法と問題点

所有している財産に対してかかる税金のため、所有財産のほとんどが不動産の方は手元に現金が無いのに相続税がかかります。 つまり、節税だけでなく同時に納税資金を確保する必要もあるのです。 納税資金には現金化しやすい資産（銀行預金、国債、上場株式など）を用意しておく必要がありますが、銀行預金は残高、国債は額面金額、上場株式は時価で評価されるため、相続税の節税にはなりません。
不動産 → 換金しづらいが、相続税の評価減がある
金融資産 → 換金しやすいが、相続税の評価減は無い
生命保険は死亡時に保険金が支払われる契約にすれば納税資金になりますし、相続税が非課税になる規定があります。

生命保険のメリット
①（法定相続人の数×500万円）部分の保険金は相続税が非課税
②受取人を指定できる （通常の相続財産は遺言などの方法を取らないと、財産の指定はできません）
※例えば法定相続人が妻と子供1人の場合（500万円×2人＝1,000万円）までの保険金は、相続税が非課税となります。 

生命保険のデメリット
①期間の途中で解約すると、掛金の全額は戻ってこない
②保険料の掛金が必要 保険には様々な種類がありますが、相続税の対策として有効な保険はどのようなものでしょうか。 

納税資金に適している保険
①死亡時に保険金が下りる負担者はオーナーで、受取人を相続人の終身保険が最も適しています。
まず法定相続人の数×500万円部分の非課税限度額まで終身保険に加入します。（相続税の非課税限度額までの保険に加入した後）
②配偶者や子供に保険料相当分の現金を贈与して、贈与を受けた人が保険に加入する方法を取ります。
（保険料の負担者が相続人、保険金の受取人も相続人、被保険者がオーナーにして、相続が発生した時に保険金が下りる形にしておきます） 
年間110万円 までの贈与は非課税のため、保険の満期金は保険の利益金額の1/2部分が保険金受取人に課税されるだけになります。 現金を贈与するのと変わらないと思われるかもしれませんが
①贈与された側が現金を使ってしまう可能性
②贈与した人が贈与金額を振り込んだ通帳を管理していると、贈与の事実自体が税務署に認められません。 従って保険の方が、現金を贈与するよりも確実性があります。 

会社で加入する保険
不動産オーナーが会社を経営している場合
①その会社で保険に加入
②オーナー死亡時に保険金が下りる
③保険金を弔慰金という形でオーナーに支給
④保険金と同様に法定相続人の数×500万円部分の相続税が非課税となります。
ただこの場合の保険料は全額損金型（支払った金額が全て会社の経費になるもの）にしておいた方が良いでしょう。